Vous êtes agent commercial immobilier, mandataire chez IAD, Safti, Capifrance, Optimhome, BSK ou MeilleursBiens — et vous facturez vos commissions à votre réseau depuis un modèle Excel ou via l'outil du réseau. La réforme de la facturation électronique 2026 va directement impacter votre unique flux de facturation : la commission que vous facturez au réseau. C'est du B2B pur, à 100 %. Pas de B2C, pas d'ambiguïté. Ce guide couvre absolument tout : le flux notaire → réseau → vous, la TVA et la saga des seuils, le pack mensuel du réseau comme facture Factur-X entrante, les commissions de parrainage, et l'indemnité de fin de contrat.
Êtes-vous concerné ? Agent co, mandataire, carte T
Oui, sans aucune exception. Que vous soyez auto-entrepreneur en franchise TVA ou en SASU au régime réel, dès lors que vous facturez un réseau ou une agence, vous êtes dans le périmètre de la réforme.
Agent commercial (inscrit au RSAC) vs agent immobilier (carte T)
La distinction est fondamentale — mais l'obligation Factur-X est identique. L'agent commercial immobilier est inscrit au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux), travaille sous le couvert de la carte T du réseau, ne peut pas encaisser de fonds ni facturer directement les clients. Il facture uniquement le réseau ou l'agence. L'agent immobilier détient sa propre carte T (loi Hoguet), peut encaisser, détenir des mandats en son nom et facturer les clients. Pour la facturation électronique, l'agent co facture le réseau (B2B pur), l'agent immo facture le client (B2B ou B2C selon le client). Les deux sont concernés.
Le flux de facturation unique : notaire → réseau → vous
Le circuit de l'argent dans une transaction immobilière avec mandataire est unique — et beaucoup de nouveaux mandataires le comprennent mal.
- Étape 1 : la vente se signe chez le notaire. Le notaire verse les honoraires d'agence (3 à 8 % du prix du bien) directement au réseau (IAD France SAS, Safti SAS, etc.) — pas à vous.
- Étape 2 : le réseau calcule votre part selon le barème de rétrocession (69 à 99 % selon le réseau et votre palier de CA). Le réseau vous verse cette part.
- Étape 3 : vous émettez une facture de commission au réseau. C'est cette facture — et uniquement celle-ci — qui devra être au format Factur-X.
Exemple chiffré : vous vendez un appartement à 250 000 €. Les honoraires d'agence sont de 4 % = 10 000 € HT. Chez IAD, votre taux de rétrocession est de 69 % (palier débutant). Vous facturez donc 6 900 € HT + 1 380 € de TVA (20 %) = 8 280 € TTC au réseau IAD. C'est cette facture de 8 280 € qui sera en Factur-X.
TVA 20 % sur commissions et saga des seuils 2026
| Opération | TVA | Détail |
|---|---|---|
| Commission sur vente immobilière Facturée au réseau | 20 % | Prestation de service — taux normal. Pas de taux réduit applicable. |
| Commission de parrainage Sur les ventes de vos filleuls | 20 % | Même régime — prestation B2B facturée au réseau. |
| Pack mensuel du réseau Facture entrante | 20 % | Facture du réseau à vous. TVA récupérable si assujetti. |
| Indemnité de fin de contrat Art. L134-12 Code de commerce | 20 % | Créance B2B soumise à TVA. Facture Factur-X obligatoire. |
| Franchise TVA (si CA < 37 500 €) | 0 % | Mention « TVA non applicable — art. 293 B du CGI ». Facture Factur-X quand même obligatoire. |
La saga des seuils TVA : 25 000 € vs 37 500 €
Le gouvernement a tenté en 2025 d'abaisser le seuil de franchise TVA à 25 000 € de CA annuel (contre 37 500 € pour les prestations de services). La mesure a été suspendue face à la fronde des micro-entrepreneurs, puis renvoyée au PLF 2026. En mars 2026, les seuils en vigueur restent 37 500 € (base) et 41 250 € (majoré). Surveillez le vote du budget — le sujet reviendra.
Pour un mandataire immobilier, ces seuils sont bas. Avec une commission moyenne de 7 000 à 10 000 € par vente, 4 à 5 ventes par an suffisent pour dépasser. Si vous êtes un mandataire actif, vous dépasserez probablement le seuil — ce qui rend la question de l'option volontaire très pertinente.
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C'est le conseil que donnent la quasi-totalité des experts-comptables spécialisés en immobilier — et c'est le secret le mieux gardé des mandataires performants.
L'argument massue : votre client (le réseau) récupère la TVA
Le réseau IAD, Safti ou Capifrance est une société assujettie à la TVA. Quand vous lui facturez 6 900 € HT + 1 380 € de TVA = 8 280 € TTC, le réseau récupère intégralement les 1 380 € de TVA. Le coût réel pour lui reste 6 900 €. Facturer avec TVA ne change rien pour le réseau — mais ça change tout pour vous.
Ce que vous récupérez
- Pack mensuel réseau : IAD 163 € HT/mois = 32,60 € TVA/mois = 391 €/an récupérés
- Carburant : sur 15 000 km/an (visites, estimations), environ 400-600 € de TVA récupérable (80-100 % selon le carburant)
- Téléphone + internet : ~60 € TVA/an
- Photos professionnelles, drone, visite virtuelle : ~100-200 € TVA/an si sous-traité
- Logiciel, CRM, portails : ~80 € TVA/an
- Total estimé : 1 000 à 1 500 € de TVA récupérée par an
En franchise TVA, cet argent est perdu. En optant pour la TVA, vous le récupérez — sans impact sur votre client (le réseau). C'est un gain net de trésorerie.
IAD, Safti, Capifrance : pack mensuel et réception Factur-X
Dès septembre 2026, vous devez être capable de recevoir des factures électroniques. En pratique, pour un mandataire immobilier, les principales factures entrantes sont :
- La facture du pack mensuel du réseau — IAD (163 € HT/mois), Safti (159 € HT/mois), Capifrance, BSK, Optimhome. C'est une facture B2B du réseau vers vous. Elle sera au format Factur-X dès septembre 2026.
- Vos factures de téléphone, internet, logiciel — votre opérateur (Orange, SFR, Free) vous enverra ses factures au format électronique dès 2026.
- Votre assurance RC Pro — obligatoire pour tout agent commercial. Facture annuelle en Factur-X.
- Votre expert-comptable — si vous en avez un. Facture trimestrielle ou mensuelle en Factur-X.
Pour recevoir tout ça, vous avez besoin d'une Plateforme Agréée (PA). Certains réseaux pourraient centraliser la réception pour leurs mandataires — mais ce n'est pas confirmé. Renseignez-vous auprès de votre réseau dès maintenant.
Parrainage et commissions multi-niveaux
La plupart des réseaux de mandataires fonctionnent avec un système de parrainage à plusieurs niveaux (chez IAD : 7 % niveau 1, 2,5 % niveau 2, 1,5 % niveau 3, 0,5 % niveau 4, 0,2 % niveau 5). Si vous avez recruté des filleuls qui réalisent des ventes, vous percevez des commissions supplémentaires.
Impact sur la facturation électronique
Chaque commission de parrainage est un revenu B2B facturé au réseau. Elle nécessite une facture distincte (ou une ligne distincte sur votre facture mensuelle). En Factur-X, ces commissions sont des lignes séparées avec leur propre description, montant HT et TVA 20 %.
Indemnité de fin de contrat : la facture qu'on oublie
L'article L134-12 du Code de commerce prévoit qu'un agent commercial a droit à une indemnité compensatrice de fin de contrat en cas de rupture par le mandant (le réseau). Cette indemnité est généralement équivalente à 2 ans de commissions brutes.
Pourquoi c'est pertinent pour la facturation électronique
Un mandataire qui fait 80 000 € de commissions annuelles peut prétendre à une indemnité de 160 000 €. C'est une créance B2B soumise à TVA 20 %, soit une facture de 160 000 € HT + 32 000 € TVA = 192 000 € TTC. Une facture non conforme sur ce montant expose les deux parties à un risque fiscal réel. Si ce jour arrive après septembre 2027, cette facture devra être au format Factur-X.
Comment passer vos factures en Factur-X
Option 1 : l'outil de votre réseau
La plupart des réseaux fournissent un espace conseiller avec un outil de facturation intégré. Chez IAD, Safti et Capifrance, la facture de commission est souvent générée automatiquement quand le réseau valide le versement. Vérifiez que cet outil générera du Factur-X EN 16931 dès 2027. Si ce n'est pas confirmé, prenez les devants.
Option 2 : convertir votre facture existante
Si vous émettez vos factures de commission manuellement (Excel, Word, Google Docs), FactureValide les convertit en Factur-X en 2 minutes. Chaque ligne de commission (vente personnelle, parrainage N1, N2…) est préservée avec TVA 20 %. Le SIRET du réseau est vérifié automatiquement.
Option 3 : logiciel de facturation indépendant
Freebe (très populaire chez les mandataires immobiliers), Shine (compte pro + factu incluse), Indy (compta intégrée avec suivi seuils TVA). Le critère clé : raccordement à une PA + gestion TVA 20 % + alerte seuil franchise.
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